不動産賃貸業の確定申告について、ポイントをまとめています。
税務調査の際に慌てることのないよう、日々の会計処理にはご注意ください。
収入
１）賃貸料
管理会社より送付されてくるレントロールのとおりに計上しましょう。
未収家賃や、保証会社による保証状況についても注意したいところです。
銀行に振り込まれる金額は管理手数料等が控除されていますので、収入と経費は分けて計上しましょう。
２）敷金による原状回復工事
預かった敷金を収入に振り替える処理を忘れないようにしましょう。
３）物件の売却による収入
消費税法では、土地の売却は非課税であり、建物の売却は課税となっています。
多くの売買契約書では土地と建物の売却金額の内訳が書いてありませんので、合理的にそれぞれの対価を算出する必要があります。
会社と役員間の売買（三ためを含む）のケースでは特に売却価額の決定に注意してください。
不自然な売買価額の場合には、税務調査によって売買価額を是正され、思わぬ追加納税が必要となる場合があります。
経費
１）管理手数料
第三者の管理会社の場合には特に問題ありませんが、ご自身が役員の会社に管理料を払うケースでは、管理料が不相当に高額でないか、などにご注意ください。
２）消耗品、交際費など
不動産賃貸業の税務調査では、細かい交際費や消耗品についても指摘事項に挙がることが多いです。
税務調査ではいかに不動産業の必要経費かを主張するかが肝要です。
主張の仕方にはコツがありますので、顧問税理士がいる場合には必ず確認しておきましょう。
３）給与
配偶者などに給与を支給する場合には、税務調査の指摘事項になる場合が多いです。
どのような業務に対する給与なのかを明確にしましょう。
４）修繕費／資本的支出
すべての修繕が支出時の経費となるわけではありません。
一定の場合には建物などと同様に減価償却の対象（資本的支出）となります。
減価償却の対象か否かで間違いが散見されるケースとしては、
● 大規模な修繕か否かを判断基準に入れている
● 判定をいわゆる「形式基準（所基通37-13）」からスタートしている
などが挙げられます。これは税務調査官も勘違いしているケースが多いのが厄介なところです。
４）その他
●営業マンに対するADを支払っている場合には、経費に一定の注意が必要です。
相手も絡むことですので、事前にしっかり対策をしておきたい項目です。
●視察旅行の費用について、税務調査ではどのような視察かを必ず確認されるものだと思ってください。
証拠書類の準備が肝となります。
まとめ
税金や申告を解説した記事は数多くありますが、実際の税務調査での温度感とは異なるものが多い、というのが私の印象です。
税務調査が入ってから慌てたくはない、という方は是非ご相談ください。
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